Il nuovo business del futuro sarà quello dell’edilizia sociale. Infatti, è sempre più crescente il numero delle famiglie che non è in grado di trovare un’abitazione adeguata alle proprie esigenze e alle proprie condizioni economiche.

La situazione non riguarda più solo le classiche categorie svantaggiate, disoccupati, precari, extracomunitari, ma anche le famiglie monoreddito alle quali è precluso l’accesso al mercato della locazione privata a causa di canoni elevati e insostenibili. Ad esse si aggiungono altre categorie come quelle degli anziani e degli studenti universitari.

Considerando il periodo difficile attraversato dai potenziali investitori come le fondazioni bancarie, e l’insufficienza di fondi pubblici, diventa necessario sperimentare forme alternative di finanziamento all’housing sociale che limitino i rischi dell’investimento e coinvolgano investitori privati.

Da questo progetto nasce l’idea di housing sociale sviluppata da Riccardo Delli Santi, partner dello Studio Nctm, e coordinatore del Comitato Iniziative Normative di dello Assoimmobiliare.
Secondo il legale, l’housing sociale non è rivolto a quegli investitori che vogliono fare speculazione, ma si rivolge a finanziatori che non amano rischiare e si accontentano di un rendimento basso.

Proprio per attirare capitali a basso costo, bisogna escludere i rischi derivanti da possibili inadempienze dei conduttori o da modifiche normative quali aumento dell’Ici o richieste di messa a norma degli edifici, che possono diminuire la redditività dell’investimento.
Fatto ciò, il modello di Delli Santi si propone di garantire un rendimento compreso tra il 4 e 7%, in relazione a come viene strutturato il fondo.

Il progetto viene articolato in due procedimenti essenziali:
- 1. svolgimento di gara da parte dell’ente pubblico allo scopo di individuare una Siiq (Società di investimento quotata) avente nel proprio patrimonio una property company che si occupa di edilizia sociale e una Sgr (Societa di gestione del risparmio) che amministra i fondi immobiliari;
- 2. concessione da parte dell’ente pubblico di un incentivo (in forma di volumetrie edificabili) a un fondo immobiliare sviluppato dalla Sgr per conto dell’ente locale.

Il fondo di sviluppo edifica le costruzioni per poi venderle alla Siiq, prestandole la garanzia del rendimento sicuro offerto agli investitori privati.
Alla Siiq si garantisce la percezione degli affitti, poiché le sopravvenienze passive saranno a carico del fondo. Inoltre, nel caso di inquilino moroso, sarà a carico del Comune gestire l’intervento delle forze pubbliche per eseguire lo sfratto o pagare il canone al posto del conduttore moroso.
L’unico rischio a carico della Siiq è la cosiddetta vacacy vale a dire l’incapacità ad affittare. Tuttavia trattandosi di edilizia sociale di cui c’è effettivo e reale bisogno, si tratta di un’eventualità alquanto remota, e anche nel caso in cui ciò si dovesse verificare si potrebbe comunque sbloccare la situazione liberalizzandone la vendita.

Questo progetto dell’housing sociale, si potrebbe attuare anche sulla base della vigente normativa, pur auspicando un’agevolazione fiscale dell’Iva al 4%.
Attualmente è ancora sottoposto all’analisi da parte di advisor legali e finanziari per verificarne l’attuabilità e proporne l’applicazione in capoluoghi di provincia di medie dimensioni. Si potrebbe partire con la sperimentazione in città come Parma, Piacenza e Verona.